Wielkie miasta Lizbony, Półwysep Setúbal i AMP z cenami powyżej średniej

Najnowsze dane statystyczne po raz kolejny potwierdziły, że w 3. kwartale 2025 roku (lipiec–wrzesień) największe gminy w obszarach metropolitalnych Lizbony i Porto odnotowały mediany cen za m² powyżej średniej krajowej. Wyniki nie pozostawiają złudzeń co do skali presji na tamtejszych rynkach mieszkaniowych.

Kluczowe fakty:

Co się wydarzyło: zdecydowana większość gmin powyżej 100 tys. mieszkańców w rejonie Lizbony/Setúbal i AMP przekroczyła średnią krajową
Gdzie: Wielka Lizbona, Półwysep Setúbal i Obszar Metropolitalny Porto
Kogo dotyczy: gminy takie jak Lizbona, Cascais, Oeiras, Porto i Sintra
Dlaczego to ważne: potwierdza utrzymującą się presję na rynkach miejskich i podmiejskich oraz różne tempo wzrostu cen w poszczególnych gminach

Wszystkie gminy powyżej 100 tys. mieszkańców w Wielkiej Lizbonie, na Półwyspie Setúbal oraz w Obszarze Metropolitalnym Porto — z wyjątkiem Santa Maria da Feira — uzyskały medianę ceny powyżej średniej krajowej wynoszącej 2.111 €/m².

Spośród łącznie 17 gmin jedynie pięć zanotowało wzrost rok do roku poniżej wartości krajowej (16,1%):

Matosinhos — 15,6%
Porto — 15,4%
Lizbona — 15,3%
Maia — 13,7%
Vila Nova de Gaia — 13,3%

Ważna uwaga praktyczna: przytaczane wartości to ceny transakcyjne, a nie ceny ofertowe. Wskaźnik oparty na medianie ogranicza wpływ transakcji odbiegających od normy — zarówno wyjątkowo drogich, jak i wyjątkowo tanich.

Lizbona, Cascais i Oeiras przekraczają 4.000 €/m²

Najwyższe mediany cen odnotowano w następujących miejscach:

Lizbona: 5.000 €/m²
Cascais: 4.713 €/m²
Oeiras: 4.361 €/m²

Dla lepszego zobrazowania skali: różnica 1.000 €/m² przekłada się na dodatkowe 100.000 € przy zakupie nieruchomości o powierzchni 100 m² — jeszcze przed uwzględnieniem podatków i kosztów transakcyjnych. Warto też pamiętać, że bezpośrednie porównania między gminami mogą być mylące, jeśli zmienia się struktura transakcji — proporcje między kawalerkami a większymi mieszkaniami, lokalami nowymi i używanymi czy strefami premium i peryferiami.

Coimbra i inne miasta z dynamiką wzrostu powyżej średniej krajowej

Poza głównymi obszarami metropolitalnymi wyróżniła się Coimbra, która przekroczyła krajowe poziomy zarówno pod względem ceny, jak i tempa wzrostu: 2.296 €/m² przy wzroście rok do roku na poziomie 32,4%. Z kolei Funchal osiągnął cenę powyżej średniej krajowej (3.346 €/m²), jednak jego dynamika wzrostu pozostała poniżej wartości ogólnokrajowej (15,0%).

Pozostałe gminy, które przebiły krajowy wskaźnik wzrostu rok do roku:

Vila Nova de Famalicão: 1.742 €/m² i 25,8%
Braga: 2.090 €/m² i 22,7%
Leiria: 1.819 €/m² i 22,5%
Guimarães: 1.652 €/m² i 19,2%

Barcelos okazało się jedyną gminą powyżej 100 tys. mieszkańców, która połączyła cenę medianą i dynamikę wzrostu poniżej krajowych punktów odniesienia: 1.651 €/m² i zaledwie 11,1%.

Przyspieszenia i spowolnienia: Coimbra i Setúbal na czele zestawienia

Między lipcem a wrześniem ceny przyspieszyły w połowie spośród 24 gmin liczących ponad 100 tys. mieszkańców. Największe przyspieszenia dotyczyły:

Coimbra: +14,8 punktu procentowego
Setúbal: +11,4 punktu procentowego

Najsilniejsze spowolnienia zaobserwowano natomiast w:

Vila Nova de Gaia: –9,2 punktu procentowego
Santa Maria da Feira: –8,6 punktu procentowego

Zarówno Porto, jak i Lizbona odnotowały przyspieszenie wzrostu z 2. do 3. kwartału 2025 roku — odpowiednio o +6,2 i +3,9 punktu procentowego.

Wyjaśnienie pojęcia: „przyspieszenie" oznacza tutaj, że ceny rosną szybciej niż w poprzednim kwartale — nie zaś że poziom cen w danej gminie jest bezwzględnie wyższy niż w innych.

Lizbona liderem pod względem liczby transakcji mieszkaniowych

W ciągu 12 miesięcy zakończonych we wrześniu 2025 roku to Lizbona zdominowała rynek pod względem liczby zawartych transakcji mieszkaniowych: 8.784. Na kolejnych miejscach uplasowały się:

Sintra: 6.478
Vila Nova de Gaia: 5.798
Porto: 4.537

Wysoki wolumen transakcji zazwyczaj świadczy o większej płynności rynku, lecz sam w sobie nie oznacza lepszych okazji inwestycyjnych. Może odzwierciedlać większą podaż, intensywniejszą rotację mieszkaniową lub dominację określonych typologii nieruchomości.

Dlaczego te zmiany mają znaczenie dla kupujących

Fakt, że tak wiele gmin w rejonie Lizbony, Setúbal i AMP utrzymuje ceny powyżej średniej krajowej, potwierdza trwałą presję popytową na rynkach, gdzie podaż reaguje wolno lub niewystarczająco.

Jednocześnie wyraźne różnice w dynamice wzrostu między poszczególnymi gminami pokazują, że rynek nie porusza się w jednym rytmie. Przy podejmowaniu decyzji zakupowych warto pamiętać o kilku zasadach:

Porównując gminy, zawsze bierz pod uwagę rodzaj nieruchomości — powierzchnię, układ, stan techniczny i lokalizację. Zestawianie samego €/m² na poziomie gminy to jeden z najczęstszych błędów.
Traktuj €/m² jako punkt wyjścia, ale weryfikuj go aktualnymi cenami transakcyjnymi w konkretnej dzielnicy czy strefie — mediany gminne ukrywają ogromną wewnętrzną rozpiętość.
Kalkulując koszty zakupu, pamiętaj o dodatkowych opłatach, takich jak podatek od czynności cywilnoprawnych (IMT), podatek skarbowy oraz koszty notarialne i rejestrowe — mogą one sięgać kilkudziesięciu tysięcy euro i różnią się w zależności od wartości nieruchomości oraz jej przeznaczenia.