Wielka Lizbona, Półwysep Setúbal i Obszar Metropolitalny Porto z cenami powyżej średniej

Najnowsze dane INE (portugalskiego urzędu statystycznego) za III kwartał 2025 roku (lipiec–wrzesień) pokazują wyraźnie: większość największych gmin w obszarach metropolitalnych Lizbony i Porto notuje mediany cen za m² powyżej średniej krajowej.

Najważniejsze fakty w skrócie:

Co się wydarzyło: większość gmin liczących ponad 100 tys. mieszkańców w Lizbonie, Setúbal i Obszarze Metropolitalnym Porto przekroczyła średnią krajową
Gdzie: Wielka Lizbona, Półwysep Setúbal i Obszar Metropolitalny Porto
Kto: INE; gminy takie jak Lizbona, Cascais, Oeiras, Porto i Sintra
Dlaczego to ważne: potwierdza utrzymującą się presję na rynkach miejskich i podmiejskich oraz różne tempo wzrostu cen w poszczególnych gminach

Spośród wszystkich gmin liczących ponad 100 tys. mieszkańców w Wielkiej Lizbonie, na Półwyspie Setúbal i w Obszarze Metropolitalnym Porto — z wyjątkiem Santa Maria da Feira — każda odnotowała cenę medianową powyżej średniej krajowej wynoszącej 2111 €/m².

Na łączne 17 gmin jedynie pięć wykazało roczne tempo wzrostu niższe od wartości krajowej (16,1%):

Matosinhos: 15,6%
Porto: 15,4%
Lizbona: 15,3%
Maia: 13,7%
Vila Nova de Gaia: 13,3%

Warto pamiętać, że podawane wartości to ceny transakcyjne, a nie ceny ofertowe. Wskaźnik medianowy ogranicza wpływ transakcji wyjątkowych — zarówno bardzo drogich, jak i bardzo tanich.

INE: Lizbona, Cascais i Oeiras przekraczają 4000 €/m²

Najwyższe mediany cen odnotowano w następujących miejscach:

Lizbona: 5000 €/m²
Cascais: 4713 €/m²
Oeiras: 4361 €/m²

Dla lepszego zrozumienia skali: różnica 1000 €/m² oznacza 100 000 € więcej przy zakupie nieruchomości o powierzchni 100 m² — jeszcze przed podatkami i kosztami transakcji. Bezpośrednie porównania między gminami mogą być jednak mylące, jeśli zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości (więcej kawalerek i małych mieszkań versus większe lokale, nowe budownictwo versus starsze zasoby, lokalizacje premium versus peryferia).

Coimbra i inne miasta z rocznym wzrostem powyżej średniej krajowej

Poza osiami metropolitalnymi Coimbra znalazła się powyżej krajowych wartości zarówno pod względem ceny, jak i rocznego wzrostu: 2296 €/m² przy dynamice 32,4%. Funchal osiągnął cenę wyższą od krajowej (3346 €/m²), jednak roczne tempo wzrostu pozostało tam poniżej średniej (15,0%).

Pozostałe gminy, które przekroczyły krajowe tempo wzrostu:

Vila Nova de Famalicão: 1742 €/m² i 25,8%
Braga: 2090 €/m² i 22,7%
Leiria: 1819 €/m² i 22,5%
Guimarães: 1652 €/m² i 19,2%

Barcelos okazało się jedyną gminą powyżej 100 tys. mieszkańców, w której zarówno cena medianowa, jak i roczna dynamika wzrostu znalazły się poniżej krajowych wartości referencyjnych: 1651 €/m² i 11,1%.

Przyspieszenia i spowolnienia: Coimbra i Setúbal wyróżniają się na tle reszty

Między lipcem a wrześniem ceny przyspieszyły w połowie spośród 24 gmin liczących ponad 100 tys. mieszkańców. Największe przyspieszenia zanotowano w:

Coimbra: +14,8 punktu procentowego
Setúbal: +11,4 punktu procentowego

Największe spowolnienia wystąpiły natomiast w:

Vila Nova de Gaia: -9,2 punktu procentowego
Santa Maria da Feira: -8,6 punktu procentowego

Porto i Lizbona również przyspieszyły między II a III kwartałem 2025 roku — odpowiednio o +6,2 i +3,9 punktu procentowego. Warto podkreślić, że „przyspieszenie" oznacza tutaj szybszy wzrost niż w poprzednim kwartale, a nie koniecznie wyższe ceny w ujęciu bezwzględnym w porównaniu z innymi gminami.

Lizbona liderem pod względem liczby transakcji mieszkaniowych

W ciągu 12 miesięcy zakończonych we wrześniu 2025 roku Lizbona prowadziła w liczbie zawartych transakcji dotyczących mieszkań: 8784 transakcje. Za nią uplasowały się:

Sintra: 6478
Vila Nova de Gaia: 5798
Porto: 4537

Wysoka liczba transakcji świadczy zazwyczaj o większej płynności rynku, ale nie gwarantuje lepszych okazji cenowych. Może ona odzwierciedlać większą podaż, większą mobilność mieszkańców lub dominację określonych typów nieruchomości w danej gminie.

Dlaczego te dane mają znaczenie praktyczne

Fakt, że większość gmin z okolic Lizbony, Setúbal i Obszaru Metropolitalnego Porto przekracza średnią krajową, potwierdza utrzymującą się presję na rynkach, gdzie popyt jest silny, a podaż ograniczona lub reaguje z opóźnieniem.

Jednocześnie różnice między gminami — zarówno przyspieszenia, jak i spowolnienia — wskazują, że rynek nie porusza się w jednolitym tempie. Przy podejmowaniu praktycznych decyzji warto mieć na uwadze kilka kwestii:

Porównując gminy, zwracaj uwagę na rodzaj nieruchomości — metraż, układ, stan techniczny, lokalizację. Porównywanie wyłącznie wskaźnika €/m² dla całej gminy to częsty i kosztowny błąd.
Traktuj €/m² jako punkt odniesienia, ale weryfikuj go na podstawie aktualnych cen transakcyjnych w konkretnej dzielnicy lub okolicy — mediany gminne ukrywają ogromne wewnętrzne zróżnicowanie.
Kalkulując koszty zakupu w Portugali, uwzględnij typowe opłaty dodatkowe, takie jak podatek IMT, podatek od czynności cywilnoprawnych (Imposto do Selo) oraz koszty notarialne i rejestracyjne, które mogą łącznie wynieść kilka tysięcy euro i różnią się w zależności od wartości nieruchomości oraz celu zakupu.