Trudny czas dla wynajmujących

Właściciele nieruchomości na wynajem mierzą się od kilku lat z lawiną trudności. Podatek od zakupu drugiej nieruchomości wzrósł z 3% do 5%, a do tego doszły wyraźnie wyższe stopy procentowe kredytów hipotecznych.

Kolejne zmiany regulacyjne dodatkowo odcisnęły swoje piętno na rynku nieruchomości inwestycyjnych. To nie koniec wyzwań — przed wynajmującymi stoją jeszcze poważniejsze reformy.

Wdrożenie Sekcji 24, które następowało stopniowo w latach 2017–2020, sprawiło, że wynajmujący muszą teraz płacić podatek od pełnego przychodu z najmu, zanim odliczą koszty finansowania. Dla wielu oznacza to znacznie wyższe obciążenia podatkowe.

Ceny nieruchomości w niektórych częściach Londynu również spadły, co utrudnia generowanie zysku z wynajmu.

Co zmieni się od 2026 roku i później?

Najbliższe lata przyniosą kolejne istotne przekształcenia. Chodzi przede wszystkim o wprowadzenie Making Tax Digital dla podatku dochodowego, wejście w życie Ustawy o prawach najemców oraz nowy system Świadectw Charakterystyki Energetycznej.

Tim Thomas z Propertymark — organizacji zrzeszającej agentów nieruchomości — powiedział wprost: „Otoczenie operacyjne dla wielu wynajmujących przechodzi masową ewolucję, im dalej w rok, tym bardziej."

„Dla właścicieli nieruchomości to będą jedne z największych zmian od ponad 30 lat. Planowanie z wyprzedzeniem jest absolutnie kluczowe, żeby sprostać nowym wymogom" — dodał Thomas.

Oto wszystko, co musisz wiedzieć przed wejściem w życie kolejnych przepisów.

Making Tax Digital dla podatku dochodowego — od 6 kwietnia 2026 roku

Od 6 kwietnia 2026 roku wynajmujący osiągający ponad 50 000 funtów rocznie z przychodów z najmu będą zobowiązani do korzystania z systemu Making Tax Digital dla podatku dochodowego.

Oznacza to konieczność kwartalnego przesyłania do HMRC zestawień przychodów i wydatków drogą elektroniczną — koniec z tradycyjnymi formularzami.

Wynajmujący z przychodami między 30 000 a 50 000 funtów zostaną objęci tym obowiązkiem od kwietnia 2027 roku. Ci z przychodami między 20 000 a 30 000 funtów dołączą do systemu od kwietnia 2028 roku.

Szacuje się, że od kwietnia 2026 roku nowe cyfrowe raportowanie obejmie ponad 860 000 osób samozatrudnionych i wynajmujących.

Celem tej reformy jest unowocześnienie systemu podatkowego i poprawa dokładności danych podatników. Thomas z Propertymark wyjaśnia: „Z czasem ta metoda zastąpi tradycyjne papierowe lub elektroniczne zeznania podatkowe. Będzie wdrażana etapami, w zależności od wysokości przychodów."

Jakie kary grożą za nieprzestrzeganie przepisów?

Ignorowanie nowych zasad będzie kosztowne. Za każdą spóźnioną aktualizację kwartalną lub zeznanie naliczany jest jeden punkt karny. Po zdobyciu czterech punktów w ciągu dwóch lat grozi grzywna w wysokości 200 funtów.

Do raportowania konieczne będzie korzystanie z kompatybilnego oprogramowania. Narzędzie wyszukiwania oprogramowania dostępne na stronie HMRC pomoże znaleźć odpowiednie rozwiązanie.

Ustawa o prawach najemców — wejście w życie 1 maja 2026 roku

Ustawa o prawach najemców to jedno z najważniejszych działań legislacyjnych rządu Partii Pracy. Mimo krytyki ze strony właścicieli nieruchomości, jej skutki będą odczuwalne przez cały sektor wynajmu.

Ustawa uzyskała moc prawną w październiku 2025 roku, a pierwsze znaczące zmiany dotyczące eksmisji i umów najmu weszły w życie 1 maja 2026 roku.

Co zmienia się od 1 maja 2026 roku?

Koniec eksmisji bez podania przyczyny (Sekcja 21) — właściciele w prywatnym sektorze wynajmu nie będą mogli wyeksmitować najemców bez uzasadnionego powodu.
Likwidacja umów terminowych — wszystkie prywatne umowy najmu staną się umowami miesięcznymi lub tygodniowymi bez określonego końca. Najemcy mogą je rozwiązać z dwumiesięcznym wyprzedzeniem.
Nowe zasady podwyżek czynszu — wynajmujący mogą podnosić czynsz tylko raz w roku, a najemcy będą mogli zaskarżyć nieuzasadnione podwyżki.
Zakaz licytacji czynszowych — właściciele mogą pobierać wyłącznie ogłoszoną kwotę czynszu.
Ograniczenie zaliczek — maksymalnie jeden miesiąc czynszu z góry.
Zakaz dyskryminacji — odmowa wynajmu osobom pobierającym świadczenia lub posiadającym dzieci jest teraz nielegalna.
Polityka dotycząca zwierząt — najemcy mogą wnioskować o zgodę na trzymanie zwierząt, a właściciele nie mogą odmawiać bez „uzasadnionego powodu".

Co jeszcze wprowadza ustawa?

Ustawa przewiduje również powołanie Rzecznika ds. Prywatnych Wynajmujących, do którego najemcy będą mogli zgłaszać skargi — ma on ruszyć pod koniec 2026 roku.

Powstanie także Baza Danych Prywatnego Sektora Wynajmu, dzięki której najemcy będą mogli sprawdzić, czy dany właściciel jest zarejestrowany.

Następnie, po zakończeniu konsultacji, przepisy Prawa Awaaba zostaną rozszerzone na prywatny sektor wynajmu. Prawo to zobowiązuje właścicieli do usuwania pilnych usterek — takich jak pleśń czy wilgoć — i już obowiązuje w sektorze społecznym.

Jak się przygotować i jakie grożą kary?

Krajowe Stowarzyszenie Wynajmujących Nieruchomości Mieszkalne opublikowało porady dla właścicieli dotyczące przygotowań. Obejmują one przeprowadzenie przeglądów nieruchomości i usunięcie wszelkich zagrożeń, dokładne sprawdzanie potencjalnych najemców oraz upewnienie się, że agenci zarządzający są gotowi na zmiany.

Nieprzestrzeganie nowych przepisów może skutkować karą cywilną do 7 000 funtów przy pierwszym naruszeniu lub do 40 000 funtów za poważne, powtarzające się lub trwające naruszenia. Nie wyklucza się też postępowania karnego.

Nowe wskaźniki Świadectw Charakterystyki Energetycznej — druga połowa 2027 roku

Zgodnie z Minimalnym Standardem Efektywności Energetycznej (MEES), do 2030 roku wszystkie prywatne nieruchomości na wynajem muszą uzyskać ocenę EPC na poziomie C lub wyższym — obecnie wystarczy poziom E.

Jednak nowy Model Energii Domowej wprowadza dodatkowe wymogi. Aby uzyskać ocenę C, właściciele będą musieli spełnić dwa z trzech kryteriów, a nie tylko jedno jak dotychczas.

Jakie są nowe kryteria?

Pierwsze kryterium dotyczy jakości przegród budowlanych — wymaga zastosowania takich rozwiązań jak ocieplenie poddasza, izolacja ścian szczelinowych lub podwójne szyby.

Następnie właściciel musi spełnić jedno z dwóch kolejnych wymagań: standard systemów grzewczych (np. montaż pompy ciepła) lub standard gotowości na inteligentne technologie (np. instalacja paneli słonecznych).

Osiągnięcie nowego standardu C może wiązać się z wydatkiem rzędu tysięcy funtów.

Pierwotnie nowy system wskaźników miał wejść w życie w październiku 2026 roku, jednak ministrowie przesunęli ten termin na drugą połowę 2027 roku. Oznacza to, że definicja oceny C może jeszcze ulec zmianie.

Co zrobić już teraz?

Jeśli któraś z Twoich nieruchomości ma ocenę EPC na poziomie D lub niższym, warto już teraz podjąć działania zmierzające do osiągnięcia obecnego standardu C. Zwiększy to szanse na spełnienie przyszłych wymogów.

Pomocne kroki to m.in. ocieplenie poddasza lub ścian szczelinowych, wymiana żarówek na oświetlenie LED oraz montaż inteligentnego termostatu.

Warto też sprawdzić Program Modernizacji Kotłów, który działa do 2030 roku i może zapewnić dofinansowanie do 7 500 funtów na zakup i instalację pompy ciepła.

Thomas z Propertymark ostrzega: „Ze względu na niedobór wykwalifikowanych fachowców i ogromną liczbę nieruchomości wymagających modernizacji, kluczowe jest, aby wprowadzać te ekologiczne usprawnienia jak najszybciej."

Minimalne wymagania dla agentów nieruchomości — data do ustalenia

W 2025 roku rząd zapowiedział zaostrzenie regulacji dla agentów nieruchomości poprzez wprowadzenie obowiązkowych kwalifikacji zawodowych dla agentów wynajmu.

Ministrowie zaproponowali również wdrożenie Kodeksu Postępowania ustalającego minimalny standard dla wszystkich pośredników — zarówno agentów sprzedaży, wynajmu, jak i zarządców nieruchomości.

Na razie nie wyznaczono daty wejścia w życie tych przepisów. Rząd analizuje dalsze kroki po zakończeniu okresu konsultacji.

Wynajmujący korzystający z usług agentów powinni już teraz sprawdzić kwalifikacje swojego agenta. Jeśli okażą się niewystarczające, warto rozważyć zmianę na firmę przygotowaną na nadchodzące wymogi prawne.